Các vụ hỏa hoạn ở Hồng Kông bắt nguồn từ việc bảo trì các tòa nhà cao tầng đã 40 năm tuổi. Và nhiều người dân bình thường ở Trung Quốc đại lục không nhận thức được rằng nhà cửa cần phải được bảo trì.
Nhà bản chất không có gì khác biệt so với xe cộ và quần áo, đều là những vật phẩm sẽ mất giá và tiêu hao. Theo thời gian và quá trình sử dụng, giá trị sử dụng của ngôi nhà sẽ liên tục giảm xuống. Và để duy trì liên tục giá trị sử dụng của ngôi nhà (chất lượng ở), cần phải bảo trì liên tục không ngừng nghỉ. Từ trang trí nội thất, thay thế đồ đạc, thiết bị điện, cho đến hệ thống điện, thang máy, cấp nước, thoát nước, sưởi ấm, cấp gas, kết cấu, tường ngoại thất của tòa nhà, rồi đến bảo vệ, vệ sinh, cây xanh của khu dân cư, v.v. Và chi phí bảo trì của nhà cao tầng cao hơn rất nhiều so với nhà thấp tầng và nhà đơn lập. Hãy thử nghĩ xem chi phí rửa tường ngoài của nhà trệt ở nông thôn và tòa nhà cao tầng ở Thâm Quyến chênh lệch nhau bao nhiêu?
Bất động sản Trung Quốc nhìn chung đều được xây dựng trong vòng 20 năm gần đây và vẫn chưa đến trạng thái cần bảo trì quy mô lớn. Người Trung Quốc hầu như đang phải chịu đựng sự xuống cấp của các tòa nhà. Và vì là thời kỳ giá nhà tăng trưởng, sự mất giá do hao mòn đã bị bù đắp bởi việc giá đất tăng lên. Rất nhiều người hoàn toàn không ý thức được rằng nhà cửa cần phải được bảo trì.
Còn tôi đang ở Manhattan, New York, thực ra có rất nhiều tòa nhà cao tầng từ 50 đến 100 năm tuổi vẫn được duy trì và vận hành rất tốt. Nhưng tiền đề để vận hành tốt là, một căn hộ cao tầng có diện tích sử dụng 100 mét vuông ở Manhattan, phí bảo trì tài sản hàng tháng rơi vào khoảng 10.000 Nhân dân tệ. Ngay cả khi xem xét các loại chi phí ở Trung Quốc thấp hơn Manhattan, để duy trì chất lượng nhà ở của một tòa nhà cao tầng một cách liên tục, chi phí hàng tháng cũng cần khoảng 3.000 Nhân dân tệ — đây mới chỉ là chi phí bảo trì tổng thể của tòa nhà và khu dân cư, không bao gồm chi phí bảo trì bên trong căn hộ. Cộng với chi phí bảo trì trang trí nội thất bên trong, chi phí bảo trì (hoặc khấu hao) hàng tháng sẽ vào khoảng 4.000 Nhân dân tệ.
Sau đó, để có một trải nghiệm sống tốt trong một thành phố, việc duy trì đô thị, tức là bảo trì đường xá, bảo trì giao thông công cộng, trị an, phòng cháy chữa cháy, giáo dục, v.v., mọi thứ đều cần tiền. Ở New York, tài chính địa phương chủ yếu đến từ thuế bất động sản. Một căn hộ cao tầng 100 mét vuông ở Manhattan có thuế bất động sản khoảng 10.000 Nhân dân tệ mỗi tháng. Cân nhắc sự chênh lệch chi phí giữa New York và Trung Quốc, một căn hộ 100 mét vuông tại Trung Quốc sẽ cần gánh vác khoảng 3.000 Nhân dân tệ chi phí duy trì đô thị mỗi tháng.
Hiện nay, ngân sách địa phương của Trung Quốc phần lớn được hỗ trợ bởi nguồn thu từ đất đai, cụ thể là tiền chuyển nhượng đất. Khi bạn mua một căn nhà mới, khoảng 60% chi phí là tiền thuế và phí chuyển nhượng đất. Về bản chất, đây là một khoản “thuế nhập thành” khổng lồ, chỉ thu một lần, đánh vào những người nông thôn mới vào thành phố.Trong khi đó, cư dân thành thị bản địa lại được hưởng lợi miễn phí từ các dịch vụ đô thị do những người trẻ mới vào thành phố và gia đình của họ chi trả để duy trì. Bất động sản Trung Quốc, nói chính xác hơn, nên được gọi là bất động sản thị trấn và thành thị của Trung Quốc. Trong 30 năm qua, tỷ lệ đô thị hóa của Trung Quốc đã tăng từ 30% lên 70%. Bởi vì hiện nay, dân cư nông thôn chủ yếu là người cao tuổi.Nếu chỉ xét về dân số lao động, con số này ước tính đã tăng từ 30% lên trên 80%. Điều này tương đương với việc trong vòng 30 năm, dân số “Trung Quốc đô thị” đã tăng hơn 160%.Vì vậy, khi xem xét mối quan hệ giữa bất động sản và dân số, cần tập trung vào dân số đô thị chứ không phải tổng dân số. Do đó, dân số đô thị của Trung Quốc, hay còn gọi là “dân số bất động sản”, không phải là chuyển từ tăng trưởng chậm sang suy giảm chậm, mà là từ mức tăng dân số bùng nổ trung bình 20 triệu người mỗi năm trong suốt 30 năm, đột ngột chuyển sang suy giảm dân số. Thuế nhập cư vào thành phố không thể duy trì được nữa.
Tiếp tục lấy một căn nhà thực tế rộng 100 mét vuông (diện tích xây dựng 130 mét vuông) tại Thâm Quyến làm ví dụ. Giá nhà mới tính là 10 triệu nhân dân tệ. Trong đó 6 triệu là các loại thuế phí. Theo cách thu “thuế nhập thành” trong 30 năm qua, 6 triệu này có thể coi là được phân bổ đều cho 30 năm chi phí duy trì đô thị. Tức là bạn chi khoảng hơn 16.000 nhân dân tệ mỗi tháng cho các chi phí đô thị. Bởi vì khi mua nhà, nhiều "người Thâm Quyến cũ" có giá nhà rất thấp, thậm chí còn có nhà do cơ quan phân phát, nhà xây dựng trong các làng đô thị, nên những người này chịu rất ít chi phí duy trì đô thị. Do đó, trên thực tế, trong 30 năm qua, những người mới đến Thâm Quyến, Bắc Kinh, Thượng Hải đã gánh vác chi phí duy trì đô thị thay cho những người cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải. Khi "thuế nhập thành" không thể tiếp tục duy trì được nữa, chi phí đô thị phần lớn sẽ được phân bổ đều lên đầu mỗi cư dân thành phố thông qua thuế bất động sản. Vì vậy, việc mỗi 100 mét vuông nhà ở phải gánh vác 3.000 nhân dân tệ chi phí đô thị mỗi tháng là hoàn toàn không bị phóng đại.
Vì vậy, quay trở lại câu hỏi ban đầu. Khi dân số thành thị không còn tăng vọt nữa, để ở một căn hộ cao tầng có diện tích sử dụng 100 mét vuông tại Thâm Quyến, đồng thời duy trì chất lượng nhà ở và chất lượng cuộc sống của một thành phố hạng nhất, chi phí hàng tháng sẽ vào khoảng 7.000 nhân dân tệ.Hiện nay, tại các khu vực trung tâm Thâm Quyến như Futian và Nanshan, giá thuê hàng tháng cho một căn hộ có diện tích sử dụng 100 mét vuông dao động khoảng 10.000 nhân dân tệ. Tức là, thu nhập thực tế từ tiền thuê nhà trong một năm, sau khi trừ chi phí, vào khoảng 36.000 nhân dân tệ.Tính theo tỷ suất sinh lời 3%, một căn hộ cỡ trung bình tại Futian hoặc Nanshan, Thâm Quyến, có diện tích sử dụng 100 mét vuông (tương đương diện tích xây dựng khoảng 130 mét vuông), giá trị hợp lý sẽ vào khoảng 1,2 triệu nhân dân tệ. Như vậy, mức giá khoảng 10.000 nhân dân tệ/mét vuông mới là giá nhà hợp lý tại Thâm Quyến.Đây cũng là mức giá nhà hợp lý tại các khu vực trung tâm của các thành phố hàng đầu như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến. Dựa trên mức giá hiện tại 100.000 nhân dân tệ/m² tại quận Futian, Thâm Quyến, giá nhà ở Thâm Quyến vẫn có thể giảm thêm 90% (nếu không tính đến lạm phát, sự mất giá của đồng nhân dân tệ, cũng như xu hướng dân số người Hán và kinh tế).
Trong khi đó, tại các thành phố loại hai và loại ba như Nam Sán, Sán Đầu, Vũ Hán, Trùng Khánh và Trịnh Châu, chi phí cho các tòa nhà cao tầng và bảo trì đô thị sẽ không có sự khác biệt bản chất, chúng ta cứ tính là 5.000 tệ một tháng đi, thế nhưng giá thuê một căn hộ 100 mét vuông ở các thành phố loại hai và loại ba nhìn chung cũng chỉ có 3.000 đến 5.000 tệ. Nói cách khác, cơ bản có thể khẳng định rằng, tất cả các thành phố loại hai và loại ba, thậm chí một số vùng ngoại ô của thành phố loại một, nhà ở cao tầng sẽ nhanh chóng trở thành tài sản tiêu sản (tài sản âm).
